Førstegangskøber i 2026: 5 ting du skal vide

Boligerne bliver dyrere, lånene bliver dyrere, og banken siger oftere nej end for et år siden.

Velkommen til boligmarkedet anno 2026.

Huspriserne er steget 6,9 procent alene i år (Boligsiden), og renten på et F1-lån er gået fra 2,2 til 3,1 procent på et år (Nordea Kredit). Køber du bolig alene, skal det hele oven i købet betales af kun én lønindtægt.

Men det er ikke umuligt at komme ind på markedet. Du skal bare vide, hvad du går ind til og her er de fem ting, vi synes, du skal kende.

1. Priserne stiger, fordi der mangler boliger

Normalt bremser en højere rente boligpriserne, men lige nu er det udbuddet, der bestemmer. På landsplan er antallet af boliger til salg faldet omkring 12 procent på et år (Nationalbanken), og i Odense er udbuddet af huse faldet hele 30 procent, som vi skrev om i september (Boligsiden).

Når der er færre boliger at vælge imellem, går de hurtigere. Den lejlighed, du så til åbent hus søndag, kan sagtens være solgt, inden du når at ringe mandag. Så vær klar, før du finder den bolig, du ønsker dig: Få en forhåndsgodkendelse fra banken, inden du går på fremvisning, så du kan slå til med det samme.

2. Krakket kommer nok ikke lige foreløbig

"Det kan ikke blive ved." Det har vi hørt i snart ti år, og indtil videre er det blevet ved.

Nationalbanken forventer heller ikke, at boligpriserne falder, men at stigningerne gradvist bremser op. Du kan godt vente på, at bunden rammer, men du opdager den nok først, når den er passeret og så har du betalt husleje til din lejebolig i mellemtiden.

Hjælpen fra Christiansborg er heller ikke noget, du kan lægge dine boligplaner efter endnu. Regeringen arbejder på løsninger, der skal gøre det lettere at komme ind på boligmarkedet, men hvornår de kommer, og hvordan de kommer til at se ud, ved ingen. Det er svært at købe bolig på et måske.

3. Banken regner hårdere, end du gør

I sommer kunne vi skrive, at renten var faldet et par hak. Siden har Nationalbanken hævet renten i september, og det kan mærkes på lånene.

Rådighedsbeløbet det, du har tilbage hver måned, når de faste udgifter er betalt er ikke fastsat i en lov Det er bankernes egne krav, og når renten stiger, regner banken med en højere ydelse. Den samme løn rækker altså til en mindre bolig end for et år siden.

Kravet til rådighedsbeløbet kan til gengæld være forskelligt fra bank til bank. Når du starter på din boligjagt kan det derfor give god mening at spørge flere banker, hvordan de ser på din privatøkonomi, og hvad de kan forhåndsgodkende dig til.

Oven i det har Finanstilsynet det seneste år gennemgået boliglånene i en række af de store banker, og Nationalbanken har opfordret bankerne til at holde fast i sunde lånekrav. Bankerne er med andre ord forsigtige og jo tættere Finanstilsynet følger dem, jo mere forsigtige bliver de.

Det mærker vi også herude, hvor vi oplever, at bankerne regner hårdere på budgettet end for bare et år siden.

Og så et råd, vi ikke kan gentage nok: Du behøver ikke købe helt op til loftet af dit budget, bare fordi banken siger ja. Lad der være luft til, at du måske går ned i tid på arbejdet, at studiet trækker ud, eller at en uforudset udgift eller drøm rammer.

4. Kig 20 minutter længere ud

Huspriserne i Odense er steget 5,2 procent i år, mens de i Kerteminde Kommune er steget 1,3 procent (Boligsiden, jan.–sep. 2026). Og der var i forvejen et godt stykke imellem dem: En kvadratmeter i Kerteminde Kommune koster i gennemsnit knap 6.000 kr. mindre end i Odense (Boligsiden).

Mens Odense løber for hurtigt til at mange af førstegangskøberene kan følge med, er der altså stadig plads herude og kun 20 minutters kørsel til Flakhaven. Kig også på boligtypen. Et rækkehus i Munkebo er måske ikke drømmehuset, men det kan sagtens være vejen dertil.

Og endnu et godt råd herfra: Når du køber din første bolig, så lad være med at jagte drømmehuset. Det ændrer sig alligevel, afhængigt af hvor du er i livet. Men den friværdi, du opbygger i din første bolig, kan meget vel være den, der er med til at finansiere den næste. Så kom ind på boligmarkedet, så snart du kan og accepter, at der skal indgås kompromiser.

5. Det dyreste er at gå alene

Det er, når det går stærkt, at de dyre fejl sker. Man forelsker sig og skriver hurtigt under på en købsaftale, der ikke er skrevet til ens fordel, og opdager først den glemte olietank eller den ulovlige tilbygning, når løbet er kørt. Derfor anbefaler vi altid, at du har en køberrådgiver på din side.

Som køberrådgiver gennemgår vi købsaftalen, tilstandsrapporten, servitutterne og ejerforeningens papirer sammen med dig. Vi siger til, hvor der er noget at forhandle på, og sørger for, at du kan træde tilbage, mens rådgiverforbeholdet stadig gælder.

Tænk på det som en forsikring. I mange handler kunne man sikkert have levet i lykkelig uvidenhed med de ting, der ikke var helt i orden. Men for de fleste er det trods alt den største regning, de nogensinde skriver under på. Og i de sager, hvor lykkelig uvidenhed bliver til ulykkelig vished, kan en køberrådgiver spare dig for meget besvær og mange bekymringer længe inden huset bliver dit.

Ring, før du køber

Boligmarkedet er svært at blive klog på lige nu, men det er ikke for sent at komme ind – heller ikke hvis du køber alene.

Overvejer du at købe din første bolig, i Kerteminde, i Odense eller et helt tredje sted i landet? Så ring til os på 3014 1314 eller skriv til findhjem@brechmann.dk, før du byder. En snak koster ingenting, og vi rådgiver købere i hele landet. Læs mere her